נעים להכיר – דני בית-אור

פועל בתחום השקעות הנדל”ן מ 2002 עוד בהיותי הייטקטיסט בתל אביב.

ב- 2004 עברתי לגור בארה”ב מתוך כוונה להתמקד יותר בתחום הנדל”ן בארה”ב בו התאהבתי. גם באישתי ממש באותו זמן…

קצת רקע

לנדל”ן בארה”ב הגעתי מתוך צורך וסוג של תסכול כלכלי. לאחר הצבא והלימודים (תואר בהנדסה) התחלתי לעבוד בהייטק על כל המשתמע מזה – שעות ארוכות, נסיעות, וכו’. גם המשכרות הייתה נחמדה.

באותה תקופה כבר התחילו להתבהר לי מספר דברים:

1. עבודה קשה ושעות ארוכות לא יביאו איתם רווחה כלכלית

2. לא רק שלא יביאו רווחה כלכלית המחיר האישי לאורך השנים יהיה לא קטן

3. באותה תקופה (גיל 25 בערך) כשהסתכלתי על הדור שלפני, הורים, דודים, בני דודים מבוגרים, חבריי ההורים וכו’, ראיתי בעיקר, להוציא חריגים, שכולם בעלי אותו פרופיל – עובדים שעות ארוכות, ובד”כ בעלי בית או דירה עם משכנתא ודי נאבקים לסגור את החודש.

אז הבנתי שאני מחפש משהו אחר לעצמי. התקשתי לקבל את “ברירת המחדל” אבל לא ממש ידעתי באותו זמן מה האלטרנטיבה.

די מהר הבנתי שחלום ההתעשרות המהיר הינו סוג של פיקציה או מזל במקרים יוצאי דופן, אז החלטתי להתמקד ולחפש אופן התעשרות מציאותי יותר.

יצאתי למסע מעשיר, מסע בהיבט הכלכלי שעדיין נמשך. התחלתי בללמד את עצמי את עולם הפיננסים האמיתי – כלכלת היום יום, והתחלתי להשקיע במניות ואופציות ובמקביל המשכתי ללמוד על אפיקי השקעה אחרים. תוך כדי התהליך נחשפתי לעולם הנדל”ן בארה”ב. מכל מני סיבות, בעיקר סיכוי-סיכון, הרגשתי שזה מאד מתאים לי.

לא מקשיב למה שלא מקדם אותי!

השקעה ראשונה – בית פרטי מהקבלן בפרבר של פיניקס אריזונה ב $129,000 עם הלוואה.

כן, היו אז הלוואות!

לקח לי כשנה להגיע לנקודת ביצוע ההשקעה הראשונה.

שנת 2002. אומנם היה כבר אינטנרט ואמייל, אבל גוגל עוד נחשבה כסטארטאפ, על ZILLOW עוד אפילו לא חלמו, וחברים היו – אבל לא בפייסבוק או בקבוצת השקעות נדלן אונליין או אופליין. 

בסביבתי הקרובה אף אחד לא ביצע השקעות נדלן בארה”ב – היינו רק אני ורעיון ההשקעות בנדלן בארהב. מרבית האנשים ששיתפתי בנושא פסלו על הסף את הרעיון ומנו בפני את הסיבות שבגללן לא כדאי להשקיע בארהב. 

קיבלתי החלטה באותה תקופה- לא להקשיב למה שלא מקדם אותי.

ב 2004 עברנו אשתי (שהתאהבתי בה, כבר אמרתי?) ואני לארה”ב. ארזנו כמה מזוודות ונסענו. עד הנסיעה עוד ביצעתי שתי השקעות קטנות נוספות בשתי קבוצות רכישה של נכסים בארה”ב.

משבר הסאב פריים- משבר אישי ובנייה מחדש

כשהגעתי לארה”ב התחלתי לעסוק בתחום באופן מלא גם עבור השקעותיי וגם ללוות משקיעים אחרים. 

הימים ימים שלפני משבר הסאב-פריים. אנשים קנו נכסים כמו לחמניות חמות. האסטרטגיה הכללית הייתה שקונים במינימום הון עצמי ומקסימום מינוף, לא דאגנו מתזרים שלילי חודשי כי המחשבה היתה שבסופו של דבר הנכסים עולים בערכם כל הזמן וככל שיש יותר נכסים יותר טוב. 

לפחות ככה חשבתי וככה פעלתי עם ראיה שאחרים ומנוסים ממני פועלים באופן זה – וזו היתה טעות גדולה מאוד!

אומנם עד 2007 הנכסים שרכשתי עלו ויפה אבל אז המשבר טרף את כל הקלפים.

המשבר לא פסח עליי והיה תקופה לא קלה בכלל. איבדתי את מרבית הנכסים שבבעלותי. אפשר לומר שחזרתי לנקודת ההתחלה- או אף פחות ממנה כי הייתי שקוע בחובות למשכנתאות.

באותה תקופה הבנתי שאני צריך לבנות את עצמי מחדש כלכלית, ואת אסטרטגיית ההשקעות וליצור לי ולמשקיעים שלי תהליכי השקעה ותוכניות השקעה בטוחות וחכמות יותר. 

אפשר לומר שבניתי את כל העסק שלי מחדש בשנת 2010-2011. המטרה הייתה לסגור כמה שיותר “חורים” באסטרטגית ההשקעות על מנת לבנות עתיד כלכלי טוב יותר, יציב יותר ועם סיכויים טובים יותר לצלוח את המשבר הבא של שוק הנדלן.

ספירת מלאי

במהלך כל השנים הללו עבדתי על עסקאות פרטיות לרבות עבודה של ליווי אלפי משקיעים.

לאורך השנים ליוותי משקיעים ברכישות (וגם מכירות) של יותר מ 3500 נכסים, בעיקר בתים צמודי קרקע.

ליוויתי או בצעתי כ- 100 פליפים – במהלך תקופה זו עברתי באופן אישי שיעור מאלף. (חומר לפוסט אחר)

עבדתי קרוב ובהיקיפים גדולים עם למעלה מ 80 סוכני נדל”ן ולמעלה מ 60 חברות ניהול נכסים ברחבי ארה”ב.

האזורים בהם פעלתי לאורך השנים הם: שיקגו, דאלאס, טמפה, אורלנדו, פיניקס, אוקלהומה סיטי, אינדיאנפוליס, יוסטון, אוסטין, סן אנטוניו, טולסה, אטלנטה, בוייזי, סולט לייק סיטי, דנוור, נשוויל, שארלוט, ראלי-דורם, וינסטון סיילם, מוביל אלאבמה, מקומות שונים באלבמה ולאוזיאנה ואני מניח כי ששחכתי אחד או שניים. במרביתם גם מושקע באופן אישי.

מה הלאה?

אני מאחל לעצמי ולמשקיעים שלי שנים של שגשוג כלכלי. כיום הקווים המנחים העיקריים לפיהם אני בוחר את הנכסים וההשקעות הינם:

1. השקעות ששואפות ל”שגר ושכח”, מינימום התעסקות, שמייצרות הכנסה פאסיבית.

2. הנחת יסוד שהמשבר הבא יגיע- וההשקעות שיעמדו במבחן הזמן והמשברים.

בהצלחה ונתראה בפוסט הבא